15
06.21

ТРЦ и ритейл после локдаунов – сколько нужно времени, чтоб восстановиться?

 
Партнер Retail & Development Advisor (RDA) и соучредитель Retail Association of Ukraine (RAU) Andrey Zhuk в своей экспертной колонке для портала Новое Время. Бизнес проанализировал ситуацию на рынке торговой недвижимости и сделал прогноз по количеству вакантных площадей ТЦ и ТРЦ после завершения карантина.
 
В каком состоянии находятся торгово-развлекательные центры Украины после нескольких локдаунов и какие условия им нужны для быстрого восстановления?
 
За период последних ограничений торговые центры потеряли около 8 млрд грн арендных платежей, и это еще не конец. Чтобы в полной мере восполнить убытки, нужно вернуть магазины к полноценной работе и восстановить посещаемость торговых центров.
Но в ближайшее время, в условиях даже нежесткого карантина, это будет сложно воплотить в жизнь: не успев оправиться от январского запрета, из-за новых ограничений ритейл безвозвратно потерял традиционно высокие по продажам месяцы — март и апрель. К тому же, покупатель сейчас находится преимущественно в негативном информационном поле, что не может не влиять на его отношение к развлечениям и покупкам, а особенно к покупкам одежды и обуви (как раз тех категорий ритейла, которые больше всего пострадали от ограничений красной зоны).
 
Увидим ли мы ТЦ и ТРЦ пустующими даже после окончания карантина? Прежде чем дать прогноз развития событий, рассмотрим текущую ситуацию.
 
Вакантность торговых площадей
 
Начнем с хорошей новости. Рынок торговой недвижимости Украины продемонстрировал более жизнеспособные позиции по сравнению с рынками Центральной и Восточной Европы. В локдауны, когда ТЦ и ТРЦ закрывались для посещения, подавляющее большинство украинских арендодателей освобождали от арендной платы те категории арендаторов, которые попали под карантинные ограничения. При этом плата за обслуживание обычно оставалась обязательной, часто вместе с расходами на маркетинг. Такая практика применялась в 90% случаев, и это не может не радовать. Такой подход позволил девелоперам сохранить минимальный доход и максимально уберечь себя от оттока арендаторов. Как результат — вакантность торговых площадей находилась на предельно допустимом уровне даже в условиях локдаунов, и по сравнению с 2019 годом не выглядит катастрофически.
 
В начале апреля 2020 года вакантность в торговых центрах Киева составляла 7,7% (по сравнению с 9,3% в конце 2019 года), а по итогам года достигла 10%. Несмотря на ожидания рынка, что доля вакантных площадей значительно вырастет в карантин из-за оттока арендаторов, этого не произошло. Соглашения между торговыми центрами и арендаторами, а также своевременная ротация неэффективных ритейлеров, позволили сохранить прежний уровень вакантных площадей в кризисный год.
 
Также нужно учитывать, что на увеличение вакантности в 2020 году повлияла и девелоперская активность. В мае прошлого года был введен в эксплуатацию один из самых ожидаемых объектов на рынке коммерческой недвижимости — Retroville, общая площадь которого составляет 76 800 кв. м. Второй этап ввода в эксплуатацию состоялся в августе 2020 года. Эти события и увеличили общий показатель вакантности до 10%. Также не следует забывать об открытии Blockbuster Mall (арендопригодная площадь — около 150 тыс. кв. м) в конце 2019 года и крупнейшего ТРЦ на левом берегу Днепра — River Mall летом 2019 года (его совокупная арендуемая площадь составляет примерно 55 000 кв. м).
 
Таким образом, общий запас качественных торговых площадей в Киеве по итогам 2020 года увеличился на 5,1% по сравнению с концом 2019 года и составил около 1 579 000 кв. м.
 
Серьезная конкуренция в лице новых торговых объектов позитивно повлияла на рынок: это подтолкнуло старые торговые центры, построенные более десяти лет назад, к реконструкциям, изменению состава арендаторов или даже переключению на другой сегмент недвижимости. К ним относятся Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town, Karavan Outlet и другие. Между тем, на стадии разработки находятся еще двенадцать локаций с общей торговой площадью 763 000 кв. м. Их ввод в эксплуатацию планируется в ближайшие несколько лет.
 
Арендные ставки
 
Годовая скорость снижения арендных ставок составила до 20−30% к концу 2020 года. Стоимость аренды элитных площадей в ведущих торговых центрах Киева от 100 до 200 кв. м составила $60 за кв. м в месяц, а плата за аренду торговых площадей, расположенных в топ локациях и на центральных улицах Киева — $65 за кв.м в месяц.
 
Скидки арендаторам варьировались в зависимости от результатов их работы на действующих объектах. В некоторых новых соглашениях об аренде акцент сместился на процентную ставку с оборота. В большинстве случаев в договорах присутствует новая формула начисления аренды, в которой прописаны льготы на начальный период работы магазина с последующим переводом на полноценные условия. Благодаря опыту предыдущих кризисов, арендодатели делают все возможное, чтобы удержать арендаторов. Обе стороны научились искать компромиссы, поскольку общение является ключом к восстановлению рынка при условии стабилизации покупательской способности.
 
Суммарные потери оборота арендаторов торговых центров за текущий локдаун и в период карантина выходного дня превысили 62 млрд грн. Больше всего пострадали развлекательный сегмент, фешн, ресторанная и киноиндустрия — основные арендаторы площадей в торговых центрах. Падение выручки в ресторанах в целом по рынку составило 50%, сокращение персонала — 33% (данные по тем ресторанам, которые продолжают работать), примерно 30% заведений закрылись. И это на фоне того, что в общественном питании рентабельность снижается из года в год и достигает в последнее время 12%-15%. Штат сотрудников кинотеатров сократился на 30%, посещаемость уменьшилась на 60%, что связано также с переносом мировых премьер и отсутствием в прокате качественного контента.
 
Но есть и позитивные моменты: по данным международных ритейлеров, работающих на украинском рынке, после снятия строгих ограничений продажи в Украине обычно выше, чем в большинстве европейских стран. Например, согласно годовому отчету H&M Group, объем продаж увеличился на 5% по сравнению с 2019 годом и составил 22,3 миллиона евро. Для сравнения, в большинстве стран Европы ухудшение рынка составило 10−20%.
 
Но также нужно учитывать, что хотя и выход из карантина в Украине обычно сопровождается всплеском спроса, это недолговременный эффект, который потом сменяется более пассивным подходом к покупкам.
 
Также стоит отметить, что такой важный показатель для украинского розничного рынка, как индекс потребительской уверенности (CCI, Consumer Confidence Index), по мере развития пандемии, после достижения 12-летнего максимума в сентябре 2019 года (97,5 пункта) упал до 65,7 к декабрю 2020 года. То есть пандемия не вызвала резкого ухудшения настроения потребителей, как, например, в период военной агрессии России. Тогда, в 2014 году, индекс потребительской уверенности упал до 40 пунктов, и это был самый низкий показатель со времен финансового кризиса 2008 года, когда CCI достигал 41 пункта.
 
Что поможет ТРЦ преодолеть кризис?
 
Чтобы вернуть потребителя в торговые центры, ритейлерам потребуется существенное время. Нужно восстанавливать у покупателя забытую привычку ходить в торгово-развлекательные центры, вернуть желание к просмотрам кино на большом экране и т. д., а для этого нужны существенные финансовые вливания. Также нужно учитывать, что при столь медленных темпах вакцинации желтая зона может быстро превратиться в красную (новая волна заболеваемости ожидается уже осенью) — и ситуация снова резко ухудшится. Поэтому торгово-развлекательным центрам и ритейлу нужна помощь государства и содействие выходу из кризиса, иначе этот процесс может растянуться на долгие годы. На данный момент это могут быть такие антикризисные меры:
  • Равные условия работы для всего ритейла в карантин. Самое основное, чем государство может помочь — это не лишать возможности ритейл, который попадает под ограничения, работать в равных условиях с другими торговыми организациями, независимо от типа деятельности. В самые пиковые периоды заболеваемости важно дать возможность работать фешн-ритейлу (например, по записи на примерку), не закрывать торговые центры к посещению. Естественно, при соблюдении установленных санитарных норм, ограниченном количестве посетителей на кв.м. и т. д.
  • Помощь в регулировании отношений ТРЦ с кредитными организациями, изменение подхода к налоговой политике. Многие объекты торговой недвижимости имеют кредитные обязательства, и это является большой проблемой, так как банки практически не идут навстречу и не дают возможность реструктуризации либо переноса выплат по обязательствам. Необходимо принять постановление, которое будет регламентировать отношения ТЦ с кредитными организациями в период карантина и локдаунов. ТРЦ нужен льготный период, освобождение от местных налогов и сборов не только в карантин, а на более продолжительный период, уменьшение ставки НДС.
  • Снижение ставки по эквайрингу. В Украине одна из самых высоких в Европе ставок по эквайрингу вместе с interchange-комиссией. Это не способствует развитию сфер, которые существенно пострадали от карантина — ресторанной и киноиндустрии. Как раз именно здесь до 80% платежей проводится с использованием безналичной оплаты.
  • Первоочередная вакцинация сотрудников ритейла. Именно вакцинация, а не локдауны, является ключевым ответом на вызов пандемии. Для сферы ритейла этот вопрос особенно актуален, и члены Ассоциации ритейлеров, как работодатели, готовы профинансировать вакцинацию своих сотрудников.
Источник: biz.nv.ua