Олександр Фіалка – один з провідних експертів українського ринку рітейлу і комерційної нерухомості. Його кар’єра в галузі розпочалася більше 15 років тому в компанії MTI. З тих пір Олександр встиг попрацювати в найбільших роздрібних компаніях країни, займав керівні посади в місцевому підрозділі німецької групи Adidas і одному з лідерів українського fashion-рітейлу – MD Group. У 2013 році він став одним із співзасновників Асоціації рітейлерів України, а також партнером консалтингової компанії Retail&Development Advisor. Серед клієнтів останньої – лідери українського роздробу – торговельні мережі Metro, ССС, Adidas, Collin’s, LC Waikiki, Vodafone, Justin, Yves Rocher та багато інших. В інтерв’ю RAU Олександр розповів про відновлення ринку рітейлу і торговельної нерухомості в Україні, перспективи та вплив на галузь нових столичних мегамолів, а також світові тенденції в девелопменті та майбутнє українських торгових центрів.
– Як розвивається ринок торговельної нерухомості України в останні роки? Чи можна говорити про відновлення ринку після кризи 2014-15 років?
Безсумнівно, в 2017-18 роках ситуація в Україні стабілізувалася, споживчі настрої почали поліпшуватися, стали рости товарообіги рітейлерів. В таких умовах багато роздрібних мереж повернулися до масштабування бізнесу, активізували свій розвиток. З огляду на порівняно невелику пропозицію нових торгових площ в країні, це призвело до зростання заповнюваності існуючих об’єктів. У свою чергу, девелопери скористалися ситуацією і почали підвищувати орендні ставки. Тільки за підсумками 2017 року вартість оренди в якісних ТРЦ Києва виросла більш ніж на 20%. Це рік рекордів по темпах зростання ставок. Підвищення вартості оренди, а відповідно, і орендних доходів ТРЦ, спостерігалося і в 2018-19 роках.
Можна говорити, що з 2017 року в Україні настав час девелоперів, який триває й досі. У більшості випадків саме торгові центри зараз диктують свої умови рітейлерам.
Передумов для кардинальної зміни ситуації поки що немає. В Україні як і раніше зберігається дефіцит якісних торгових площ, особливо в регіонах країни. При цьому багато роздрібних мереж мають масштабні плани з експансії.
– У той же час, в 2019-20 роках на ринок Києва може бути виведений рекордний обсяг нової пропозиції торгової нерухомості. Як це вплине на ринок?
Дійсно, в цьому і наступному році до введення в експлуатацію заявлено цілу низку великих торгових центрів. На Лівому березі вже відкрився ТРЦ River Mall орендною площею 64 000 кв. м, на підході перша черга ТРЦ Blockbuster Mall, не за горами запуск ТРЦ Retroville на Виноградарі. Говорити про відкриття інших великих ТРЦ (Ocean Mall, Respublika та інших) поки передчасно. Втім, навіть три вищезгадані проекти збільшать сумарну пропозицію торгових площ більш ніж на 200 000 кв. м. З одного боку – це колосальна цифра. Але я впевнений, що ці площі ринок поглине без проблем. Запуск київських мегамолів не призведе до перенасичення ринку.
– З чим пов’язаний такий оптимізм?
Це не оптимізм, а об’єктивна реальність. Попит на якісні торгові площі, як і раніше, дуже великий і в найближчі роки буде підтримуватися активним ростом населення, а значить – і кількістю споживачів. Профільні фахівці прогнозують, що до 2025 року Київська агломерація з урахуванням прилеглих до столиці населених пунктів буде налічувати від 7,5 млн до 9,5 млн жителів. З урахуванням того, що дуже багато людей, які живуть в радіусі 50 км від Києва, працевлаштовані в столиці, місто працює як один великий хаб. До того ж, поки що насиченість Києва торговими площами залишається на порівняно низькому рівні.
За даними міжнародних дослідницьких компаній, на 1000 жителів столиці припадає менше 500 кв. м торговельних площ.
За цим показником Київ сильно відстає від інших східноєвропейських столиць – Будапешта, Варшави, Риги та навіть Мінська. А, наприклад, насиченість ринків Братислави і Вільнюса майже в три рази перевищує київський показник (дані Colliers International).
– З огляду на це, чи можна очікувати активізації девелопменту торгових центрів в Києві та регіонах країни?
Багато чого буде залежати від майбутнього України в цілому. Девелопмент – це складний бізнес з довгим терміном реалізації проектів і повернення інвестицій.
Активізація інвестицій в галузь можлива, коли в країні з’явиться стабільність, доступні капітали, прозорі правила гри і незалежна судова система.
Поки ж захист прав власності в Україні залишає бажати кращого, а процентні ставки по кредитах – занадто високі. В умовах нестабільності інвестори вважають за краще «швидкі» гроші.
Нові потреби
– Незважаючи на це, в останні роки в Україні активізувалася експансія міжнародних брендів. З вашої точки зору, чи зможуть міжнародні компанії закріпитися на ринку?
В успіху H&M сумніватися не доводиться – це системний міжнародний гравець з професійним підходом. Тож не дивно, що всі їхні українські магазини прибуткові з першого дня роботи. Тому рітейлер готовий масштабувати мережу в Києві та виходити в регіони.
Думаю, вже в першому півріччі наступного року H&M відкриє ще кілька магазинів в столиці.
З давно присутніх на ринку гравців варто відзначити польський fashion-холдинг LPP, який володіє брендами Reserved, Cropp, Mohito, House і SinSay. За останні три роки компанія практично потроїла сумарну площу свої магазинів в Україні. Особливо приємно, що це публічна компанія, акції якої торгуються на біржі. Їхні інвестиції та динамічний розвиток в країні свідчить про те, що міжнародний акціонерний капітал вірить в Україну.
– В країні також активно розвиваються турецькі fashion-рітейлери, такі як LC Waikiki, Koton, DeFacto та інші. Чим обумовлена їх експансія і за рахунок чого турецький рітейл настільки успішний в Україні?
Турецькі компанії мотивує непроста ситуація в їх рідному регіоні. У Туреччині спостерігається девальвація національної валюти, що змушує їх шукати шляхи для диверсифікації. При цьому європейський ринок дуже конкурентний, а Україна порожня – тут все ще можна розраховувати на значне зростання і великі перспективи. Це підтверджує успіх компанії LC Waikiki, яка за останні роки істотно зросла, розширивши мережу до 32-х магазинів в країні і добре закріпившись на ринку.
Інші великі турецькі рітейлери, такі як Koton і DeFacto, запізнилися з виходом в Україну.
Ще в 2015-16 роках їм було б набагато легше масштабувати мережу. Зараз же вони відкрили лише кілька магазинів і поки аналізують свої показники, не ухвалюючи рішення про подальшу експансію.
– В Україні практично немає міжнародних девелоперів, але залишаються внутрішні інвестори, готові вкладати в торгові центри. Той же Вагіф Алієв слідом за ТРЦ Lavina Mall планує побудувати в столиці цілу мережу мегамолів. Найближчий з них – ТРЦ Blockbuster Mall. Як вважаєте, чи будуть ці проекти успішними?
Лише час покаже. Однозначно, у Вагіфа Алієва – кращі локації в місті, в тому числі у ТРЦ Blockbuster Mall. Він масштабний бізнесмен, який не дарма отримав престижну галузеву премію Retail & Development Business Awards 2019 в номінації «Персона року в девелопменті». Кращим Алієва визнав сам ринок, всі розуміють, що його проекти кардинально змінюють обличчя торговельної нерухомості в Києві.
– З вашої точки зору, яким чином існуючі торгові центри можуть втриматися на плаву в умовах зростання конкуренції?
Все залежить від того, наскільки вони зможуть бути актуальними в порівнянні з новими проектами. Торговим центрам, побудованим десять років тому або раніше, так чи інакше доведеться кардинально змінюватися. Старі формати більше не працюють, тому девелопери вже переосмислюють свої об’єкти і проводять їх реконцепцію. Приклади таких змін ми можемо спостерігати в київських ТРЦ Dream Town, Караван і деяких регіональних проектах.
Але всім необхідно розуміти, що найважливішим ресурсом в умовах динамічного ритму життя стає час, і багато споживачів просто не готові витрачати його на шопінг.
Тому перед девелоперами постають нові виклики. Як зробити так, щоб потенційний клієнт якомога більше часу провів в їх просторі? А головне, що робити, щоб час відвідувача максимально ефективно конвертувався в продажі?
– Що вже роблять девелопери, щоб залишатися актуальними для нового покоління покупців?
На Заході багато керуючих компанії динамічно оновлюють свої торгові об’єкти, щоб залучити більше відвідувачів. Вони змінюють внутрішній дизайн, роблячи його в стилі ЕКО, використовують більшу кількість дерев’яних елементів, прямо в ТРЦ висаджують дерева, реалізують повноцінні алеї для відпочинку.
Ще одна помітна тенденція – зростання частки фуд-кортів, в деяких ТРЦ Європи вона доходить до неймовірних 22% орендної площі об’єкта.
Важливу роль в сучасних торгових центрах також грає entertainment. Разом з тим, скорочення площ, виділених під торгову галерею, змушує девелоперів шукати відповіді на запитання про нові способи заробітку. Зараз популярні теорії про те, що в майбутньому ТРЦ будуть більше заробляти на рекламі. Великі міжнародні аеропорти давно конвертують трафік пасажирів в рекламні доходи. Не виключено, що в майбутньому і торгові центри з великою кількістю відвідувачів зможуть отримувати більше грошей від розміщення реклами в своїх об’єктах.
Українські реалії
– Чи проявляються світові тренди в Україні? Як змінюються українські ТРЦ відповідно до зміни споживчих вподобань?
На жаль, зміни в Україні відбуваються не так швидко. Головна причина цього в низькому рівні конкуренції. Нерозвинений ринок дозволяє ТРЦ залишатися відносно інертними. Але є винятки. Окремі системні й професійні гравці змінюють концепції своїх об’єктів відповідно до нових тенденцій. Наприклад, Retroville, який будується литовським інвестором в Києві, змінив концепт, істотно збільшивши площу фуд-корту, а також замінив льодовий каток на повноцінну «міську площу», яка розміститься в атріумі ТРЦ. Концепцію майбутнього ТРЦ Lukianovka змінив і девелопер Arricano. Компанія робить ставку на мультифункціональність об’єкта, плануючи реалізувати в рамках комплексу великий коворгінговий простір.
У той же час, багато хто будує торгові центри без будь-якої стратегії розвитку, розглядаючи девелопмент як спосіб капіталізації, а не як системний бізнес. Однак без професійного управління такі об’єкти приречені в перспективі найближчих 5-10 років.
– З вашої точки зору, які з існуючих і нових українських ТРЦ зможуть бути успішними в довгостроковій перспективі? Чи можете виділити кращі на ринку проекти?
З нових ТРЦ слід виділити ТРЦ River Mall, в успіху якого можна не сумніватися. В цілому, кращі українські ТРЦ назвав сам ринок в ході Retail&Develoment Business Awards 2019.
Безумовний №1 серед великих об’єктів – київський ТРЦ Ocean Plaza.
Об’єкт не дарма вже не перший рік визнається кращим ТРЦ: товарообіги, які рітейлери отримують тут з квадратного метра, видатні не тільки в рамках України, а й в рамках СНД.
– У всьому світі активно розвивається онлайн-торгівля. В Україні її частка в загальному товарообігу поки що не велика. Чому?
Дійсно, частка e-commerce в роздрібному товарообігу країни поки що не перевищує 3%, проте цей ринок розвивається дуже динамічно. За різними оцінками, онлайн-торгівля зростає на 30-40% на рік. На ринок виходять великі міжнародні гравці, які активізують розвиток галузі. Ті ж Glovo і Uber Eats сильно вплинули на ринок доставки продуктів.
З нинішніми темпами зростання в найближчі 5-10 років e-commerce може істотно вплинути на розвиток рітейлу і торговельної нерухомості.
У той же час, галузь могла б розвиватися набагато динамічніше при наявності сучасної інфраструктури. На жаль, транспортна інфраструктура в Україні, м’яко кажучи, дуже нерозвинена. Дороги з Києва в регіони знаходяться в жалюгідному стані, що сильно уповільнює і ускладнює процес доставки товарів. Якщо держава зможе змінити ситуацію і залучити інвестиції в галузь, забезпечити стабільні правила гри і гарантувати право власності, тоді e-commerce, рітейл і країна в цілому зможе розвиватися набагато швидше.
