19
10.19

Александр Фиалка - партнер Retail & Development Advisor о пяти главных трендах, которые будут определять развитие мирового и украинского офисного рынка в ближайшие годы

Состояние рынка коммерческой недвижимости в подавляющем большинстве случаев напрямую зависит от ситуации в экономике государств в целом. Одним из наиболее показательных в этом плане является офисный сегмент. Это не удивительно: в период роста экономики в стране активно развиваются как местные компании, так и крупные международные игроки. Спрос на офисные помещения растет, что влечет за собой повышение арендных ставок и стимулирует дополнительные инвестиции в отрасль.

Соответственно, в период экономического спада, банкротства предприятий и закрытия подразделений мировых компаний, стагнирует и рынок офисной недвижимости. Такая ситуация уже наблюдалась в Украине во времена мирового финансового кризиса 2008−2009 годов, а также в 2014—2015-м, когда аннексия Крыма и прямое военное вторжение российских войск на восток страны привели к обвалу украинской экономики.

Последние несколько лет мы наблюдали плавное восстановление рынка с сокращением доли вакантных площадей и умеренным ростом арендных ставок. Сохранится ли положительная динамика — вопрос открытый. С одной стороны, у новой украинской власти есть все возможности и рычаги для проведения в стране необходимых реформ и активизации роста экономики, которая и сейчас растет быстрее, чем ожидалось. По данным Госстата, прирост реального ВВП Украины во втором квартале этого года побил трехлетний рекорд, составив 4,6% в сравнении с аналогичным периодом 2018 года. А совсем недавно аналитики JP Morgan улучшили свой прогноз ВВП Украины на текущий и следующий годы — до 4,3% и 3,8% соответственно.

С другой стороны, многие известные экономисты все чаще прогнозируют очередной мировой кризис. Разговоры о нем подогревают новости из разных частей мира: торговые войны США и Китая, обвал на биржах Азии, вероятная рецессия в Германии, которая является крупнейшей экономикой Европы. Все это не внушает оптимизма. Впрочем, есть и хорошие новости. Кризис — это время возможностей и те компании, которые смогут предложить потребителям действительно ценный продукт или услугу, могут не только удержаться на плаву в сложные времена, но и укрепить свои позиции на рынке.

В сегменте офисной недвижимости также есть тенденции, учитывая которые девелоперы могут предугадывать будущие потребности своих арендаторов, а те в свою очередь — создавать оптимальные условия для работы своих сотрудников. Вот 5 главных трендов, которые будут определять развитие мирового и украинского офисного рынка в ближайшие годы:

1. Активное развитие коворкингов
Одной из наиболее заметных тенденций, формирующих офисный сектор, является динамичное развитие коворкингов. Это один из тех трендов, который обусловлен изменением предпочтений и потребностей сотрудников. Согласно недавнему исследованию компании IWG о международном рынке труда, в ходе которого было опрошено 15 000 человек из 80 стран, выяснилось, что комфорт и гибкий график работы для многих соискателей намного важнее других факторов. Результаты исследования показали, что 54% опрошенных предпочтут возможность выбирать режим работы, нежели известный бренд работодателя. При этом почти треть респондентов готова отказаться от престижной должности, в случае необходимости проводить полный рабочий день только в офисе.

Рост популярности гибкого формата работы и количества коворкингов наблюдается и в Украине.

К примеру, компания IWG, управляющая сетью Regus, за последние два года увеличила количество своих коворкинг-центров в Киеве в 2 раза — до 8 объектов. В общей сложности в столице насчитывается уже более 40 таких пространств, а новые открываются с завидной регулярностью. На меняющиеся тенденции уже сейчас реагируют не только ведущие девелоперы офисной недвижимости, но и торговой. В частности, компания Arricano в этом году заявила об изменении проекта киевского ТРЦ Lukianovka. Девелопер решил отказаться от строительства жилой недвижимости рядом с ТРЦ в пользу коворкингового пространства площадью около 20 000 кв. м.

2. Формирование многофункциональных центров
Помимо роста популярности коворкингов, можно выделить и другой тренд, свойственный рынку коммерческой недвижимости в целом, и офисному сегменту в частности. Это девелопмент многофункциональных центров. Все чаще мировые девелоперы проектируют объекты, которые совмещают не только классические типы недвижимости (жилую, торговую и офисную), но и общественные пространства, выставочные комплексы и т. д. Успешные примеры классических многофункциональных комплексов есть и в Украине. Среди них можно выделить киевский МФК Gulliver, в котором делают ставку на синергию бизнец-центра и торгово-развлекательной составляющей.

Офисные площади в ТРЦ проектируют и другие столичные девелоперы. В частности, по такому пути пошел строящийся в Киеве Retroville, в рамках которого будет реализован бизнес-центр площадью более 11 000 кв. м. Компания Dragon Capital, которая владеет торговым центром Пирамида, планирует провести реконцепцию объекта, в ходе которой он будет дополнен офисной составляющей. А уже упоминавшийся ТРЦ Lukianovka был перепроектирован с акцентом на мультифункциональность с расширенной развлекательной зоной и фуд-кортом, а также креативными пространствами — офисами и коворкингами.

3. Повышенные требования к сервису
Наряду с повышением требований персонала к рабочему пространству, растут и запросы арендаторов офисных помещений. Привычного набора сервисных операторов в бизнес-центре уже недостаточно. В условиях современного темпа жизни работникам необходимо иметь под рукой как можно более полный спектр услуг. Кроме привычных столовых и ресторанов, сервисную составляющую могут удачно дополнить кофейни и бары, отделения банков и страховых компаний, офисы юристов и нотариусов, салоны красоты и магазины, а также спорт- и фитнес-клубы.

Девелоперам жизненно необходимо соответствовать ожиданиям потребителя, подстраиваться, а иногда и предугадывать их будущие потребности.

Хорошим примером также может служить наличие платных конференц-залов на территории бизнес-центра. Понимая перспективы такого формата работы, в эту нишу заходят даже непрофильные игроки. Так, киевский оператор кафе и ресторанов Dinner’s, объединяющий около 10 заведений в столице, летом этого года заявил о планах открыть три конференц-зала для сдачи в аренду в киевском БЦ Horizon Park.

4. Рост девелоперской активности
Последние четыре года ввод в эксплуатацию офисных площадей в Киеве был стабильно низким, не превышая и 50 000 кв. м в год. Относительно большой ввод офисов в период 2011—2014 годов, когда объем новых площадей лишь раз не дотянул до отметки в 150 000 кв. м, привел к перенасыщению рынка, которое было особо заметно на фоне падения экономики в 2014—2015-м. Однако сейчас девелоперы снова возвращаются в игру.

По предварительным оценкам, в этом году в эксплуатацию будет введено более 85 000 кв. м офисных помещений, что станет пятилетним рекордом для столичного рынка.

Активизация строительства офисных центров вполне оправдана, учитывая постепенное снижение вакантности и рост арендных ставок в существующих БЦ. Спрос на качественные помещения неуклонно растет, на рынке уже ощущается дефицит офисных площадей высокого класса и многие компании констатируют нехватку свободного предложения.

5. Упадок устаревших бизнес-центров
Ввод в эксплуатацию новых офисных площадей снова усилит конкуренцию на рынке и приведет к новой волне переездов компаний в более качественные помещения. Эта тенденция была заметной еще во втором квартале этого года. Аналитики рынка отмечали небольшой рост вакантности в офисном сегменте, который произошел впервые с 2015 года и был обусловлен фактическим переездом компаний в новые офисы. Подтверждением этого служит тот факт, что рост вакантности произошел именно в бизнес-центрах класса В.

Эксперты и участники рынка уверены, что с открытием новых офисных площадей, следует ожидать усиления тенденции переездов компаний в современные и более качественные бизнес-центры.

В такой ситуации офисная недвижимость класса В или ниже, а также морально устаревшие объекты, будут испытывать определенное давление. Не исключено, что в условиях оттока арендаторов и роста вакантности им придется снижать ставки, либо же инвестировать в обновление своих объектов, чтобы сделать их более привлекательными.

 

Ссылка на источник: https://nv.ua/biz/experts/a-50043483.html