18
02.20

Директор Retail & Development Advisor Таисия Литовченко об основных тенденциях, которые определять развитие украинского рынка торговой недвижимости в 2020 году

 
Активизация девелопмента, усиление конкуренции, динамическое масштабирование торговых сетей и другие тенденции, которые будут определять развитие украинского рынка торговой недвижимости в 2020.
 
Розничная торговля - одна из наиболее емких и динамично развивающихся отраслей в Украине. Крупнейшие игроки рынка ритейла активно развивают сети магазинов, в стране появляется все больше международных брендов, а девелоперы осваивают новые площадки под строительство торговых центров. Чего следует ожидать от рынка торговой недвижимости в этом году и какие основные тенденции будут влиять на его развитие?
 
Активное развитие торговых сетей
 
Последние несколько лет в Украине динамично масштабируемые как местные, так и зарубежные ритейл-операторы. Среди наиболее активных на украинском рынке международных игроков можно выделить турецкую сеть LC Waikiki и польскую группу LPP, управляющий брендами Reserved, House, Mohito, Cropp и SinSay. А среди украинских - компанию Intertop Ukraine, fashion-бренд Vovk и сеть супермаркетов Сильпо, которая все чаще входит в число якорных арендаторов торговых центров.
 
Активизация ритейлеров неудивительно: рост украинской экономики и увеличение реальных доходов граждан положительно сказываются на виторги магазинов. В свою очередь, рост доходов торговых сетей реинвестируется в масштабирование бизнеса и укрепления позиций на рынке.
В качестве примера можно выделить бренды EVA и Varus украинского бизнесмена Руслана Шостака. В прошлом году они выросли на 219 и 15 магазинов соответственно, а их суммарный товарооборот впервые превысил $ 1 млрд. В 2020-м они продолжат активное развитие, как и другие крупнейшие ритейл-компании.
 
Новые ритейл-операторы
 
Наряду с имеющимися на рынке игроками, в последние годы в стране появляется все больше международных брендов. В 2018 году в Украине непосредственно вышли шведский универмаг одежды H&M, турецкие Koton и De Facto, испанский бренд товаров для дома Zara Home и японский Usupso. В 2019 году темпы выхода новых брендов в Украине немного замедлились: в страну непосредственно вышел только один крупный международный игрок - французская Decathlon, который открыл уже два магазина в Киеве.
Однако предметный интерес мировых ритейлеров к Украине сохраняется и в 2020 году в стране ждут появления одного из самых ожидаемых Украинский брендов - шведской Ikea. В случае стабильного роста украинской экономики пример Ikea могут последовать и другие ритейлеры, пока не представлены на местном рынке.
 
Дефицит торговых площадей
 
Масштабные планы ритейлеров по расширению сетей магазинов закономерно привели к росту спроса на торговые площади. Как следствие, уровень вакантности в наиболее популярных торгово-развлекательных центрах Украины был на рекордно низком уровне. В частности, девелоперская компания Arricano, которая управляет четырьмя ТРЦ в Киеве и регионах страны, заявляла о достижении заполняемости своих объектов на 99,9%. Низкую вакантность фиксировали и в столичных объектах инвесткомпании Dragon Capital: ТЦ Пирамида - 0%, ТРЦ Aladdin - 1%.
 
При этом практически во всех крупнейших ТРЦ страны сформированы большие листы ожидания. Особенно заметна эта тенденция в регионах Украины, где в последние годы практически не открывались новые крупные ТЦ. В 2020 году дефицит торговых площадей на региональных рынках сохранится, тогда как в Киеве с масштабным вводом в эксплуатацию новых крупных торгово-развлекательных центров, ситуация может измениться.
 
Рост арендных ставок
 
Дефицит качественной торговой недвижимости на фоне повышенного спроса со стороны ритейлеров дал возможность украинским девелоперам повысить арендные ставки. В наиболее популярных ТРЦ Украины стоимость аренды в долларовом эквиваленте в среднем выросла на 20-25%. Рыночная конъюнктура дает возможность управляющим компаниям, диктовать свои условия и быстро заполнять освобождены локации в случае выхода арендаторов, или их нежелание сотрудничать на новых условиях.
 
Рост арендных ставок может продолжиться и в текущем году. Особенно это касается городов-миллионников Украины, в которых новое предложение торговых площадей будет крайне ограничена - Львове, Одессе и Днепре. Что касается Киева, то следует ожидать какой-то стабилизации среднего уровня арендных ставок. Прежде всего - за счет большого объема нового предложения, что готовится к выводу на рынок.
 
Активизация девелопмента
 
В условиях повышения арендных доходов можно отметить активизацию девелоперской активности. В прошлом году в Украине было введено в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м новых торговых площадей. Крупнейшими ТРЦ, открытыми в прошлом году, стали киевские Blockbuster Mall арендной площадью около 100 тыс. кв. м, и River Mall арендной площадью почти 55 тыс. кв. м GLA. Впрочем, ближайшие два года могут стать еще богаче на запуски новых торговых объектов.
По нашим оценкам, в случае соблюдения девелоперами заявленных сроков ввода в эксплуатацию, в 2020-2021 годах на украинский рынок может выйти рекордный объем новых торговых площадей - более 700 тыс. Кв. м. Наибольшие ТРЦ, которые могут открыться в ближайшие годы, это столичные ТРЦ Respublika (139 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Ocean Mall (84 тыс. кв. м GLA), ТРЦ Retroville (77 тыс. кв. м GLA) и вторая очередь Rive Gauche (55 тыс. кв. м GLA), а также харьковские ТРЦ Никольский (52 тыс. кв. м GLA) и запорожский Alexander Plaza (48 тыс. кв. м GLA).
 
Грамотной концепции и хорошего пула арендаторов уже будет недостаточно. Все большую роль в привлечении трафика в ТРЦ будет играть развлекательная составляющая и фуд-корт
усиление конкуренции.
Открытие новых крупных ТРЦ закономерно приведет к усилению конкуренции на рынке торговой недвижимости. Особенно в Киеве, где ожидается наибольший объем нового предложения. Население столицы и покупательная способность киевлян растут не так существенно, как объемы рынка торговой недвижимости, поэтому перераспределение потоков покупателей между действующими и новыми торговыми центрами неизбежен.
 
В таких условиях девелоперам придется активнее бороться за привлечение клиента и увеличивать маркетинговые бюджеты. Грамотной концепции и хорошего пула арендаторов уже будет недостаточно. Все большую роль в привлечении трафика в ТРЦ будет играть развлекательная составляющая и фуд-корт. Эта тенденция уже проявляется как в Украине, так и на других мировых рынках. Доля развлекательных и фуд-операторов в структуре арендаторов ТРЦ продолжит расти и в 2020-м.
 
 
Реконцепция устаревших объектов
 
Открытие новых современных ТРЦ сильнее скажется на работе устаревших торговых центров, открытых 10 и более лет назад. Чтобы минимизировать отток посетителей им придется инвестировать в обновление и реконцепцию своих объектов. В противном случае, они рискуют столкнуться с выходом арендаторов и существенным снижением доходности. Впрочем, многие участники рынка это понимают и уже принимают необходимые для удержания позиций мероприятий.
 
Так, Dragon Capital в прошлом году активно обновлял столичные торговые центры Aladdin и Piramida, а также винницкий Sky Park. Ожидается, что уже в этом году инвесткомпания начнет строительство второй очереди ТЦ Piramida, которая позволит привлечь в торговый центр развлекательных операторов и создать полноценный фуд-корт. Значительные изменения в концепции и тенант-миксе также происходят в киевском ТРЦ Dream Town. А столичный ТРЦ Караван, в свое время был одним из самых успешных торговых центров страны, был вынужден провести полный реконцепт, и в конце 2019-го перезагружена в формате outlet.
 
По мере роста конкуренции обновления других торговых объектов будет неизбежным. Те, кто не сможет соответствовать новым требованиям потребителей и условиям рынка, будут вынуждены его покинуть.

 

Читайте также...
24
01.20
Какие главные события произошли на украинском рынке ритейла в 2019 году, какие тенденции дали наибольшее влияние на развитие отрасли и чего следует ожидать сфере розничной торговли в 2020