23
10.20

Александра Крупка о последствиях карантина, его влиянии на посещаемость и доходность ТЦ, а также о дальнейших перспективах отрасли

Закрытие небольших локальных магазинов, обвал продаж в сегменте развлечений, снижение посещаемости торговых центров и другие итоги рынка торговой недвижимости Украины в январе-сентябре 2020 года.
 
Эпидемия коронавируса и введение жестких карантинных ограничений сказались практически на всех отраслях украинской экономики. Значительное влияние COVID-19 оказал и на рынок ритейла, в том числе – на сферу торговой недвижимости. Редакция RAU опросила участников рынка о последствиях карантина, его влиянии на посещаемость и доходность торговых центров, а также о дальнейших перспективах отрасли.
 
Шоковая терапия
 
Начало 2020 года на рынке торговой недвижимости Украины не предвещало беды. Практически все торговые операторы фиксировали органический рост продаж, а девелоперы имели возможность постепенно повышать арендные ставки. Все изменилось со стремительным распространением эпидемии коронавируса и введением жестких карантинных ограничений в Европе. Не обошла эта участь и Украину, в которой карантин был введен в средине марта. Тогда многие торговые сети потеряли возможность продавать в офлайн-магазинах (исключением стали лишь товары первой необходимости) и пытались в авральном режиме переориентировать бизнес на онлайн-торговлю. Последняя, разумеется, не могла полностью компенсировать остановку офлайн-продаж.
 
По словам партнера направления street-retail в консалтинговой компании Retail&Development Advisor Александра Крупки, в начале 2020-го на рынке наблюдался стабильный рост арендных ставок — в пределах 10% к предыдущему году. Однако уже начиная с весны говорить о положительной динамике не приходилось. «Даже у тех арендаторов, которые имели право работать в карантин, ставки существенно снижались. Как правило, процент скидки зависел от группы товара (ритейл техники и связи, аптеки, продуктовые супермаркеты). К примеру, магазины техники в среднем получали 40-50% скидки. А для аптек и продуктовых супермаркетов процент дисконта был ниже. При этом практически все торговые центры не начисляли арендные платежи полностью закрытым торговым точкам, ограничиваясь маркетинговыми и эксплуатационными платежами», — уточняет Крупка.
 
Подтверждает его слова и директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова: «В марте-мае 2020 года ритейлеры массово направляли письма в администрации и управляющие компании ТЦ о пересмотре суммы арендных платежей на время вынужденного карантина, предоставлении индивидуальных скидок в размере 10-50% в зависимости от товарной группы оператора, или даже полного отказа от оплаты за помещения (за исключением OPEX). Многие пошли навстречу арендаторам и на май среднее снижение ставок по рынку составило 12-15%».
 
Стоит отметить, что в период «жесткого» карантина большая часть ритейлеров заморозила свое развитие. И вследствие существующей в стране неопределенности, возобновлять активную экспансию готовы далеко не все. Тем более, что многие девелоперы поспешили вернуться к 100% стоимости аренды сразу же после возобновления полноценной работы. В то же время, часть девелоперов сохранила скидки для ритейлеров, хотя и уменьшила их. «В таких условиях торговые операторы намного тщательней анализировали потенциальную локацию для открытия, просчитывая P&L по будущей торговой точке, и принимали только лучшие варианты», — говорит Александр Крупка.
 
Жертвы пандемии
 
По наблюдениям участников рынка, вынужденный двухмесячный простой и карантинные ограничения больше всего отобразились на небольших торговых операторах. «Коронавирус больно ударил по мелким ритейлерам, у которых не было достаточного запаса прочности. Несмотря на то, что мы одними из первых на рынке приняли решение не взымать арендную плату во время карантина, многие из них не смогли вернуться к нормальной работе после снятия жестких ограничений», — рассказывала в интервью RAU коммерческий директор подразделения Property Management инвесткомпании Dragon Capital Наталья Кравец.
 
Соглашается с ней и генеральный директор DCH Infrastructure & Real Estate (управляющая компания сети ТРЦ Караван) Ирина Поварчук: «Меньше всего запаса прочности было у небольшого бизнеса, у ритейла без онлайн-продаж и у тех компаний, которые подошли к началу пандемии уже находясь в сложной ситуации. Если говорить в разрезе видов деятельности, то, несомненно, больше всех пострадала сфера развлечений, заведения фуд-корта и рестораны».
 
В консалтинговой компании Colliers International (Украина) обращают внимание на тот факт, что как правило такие арендаторы являются якорными и формируют основные потоки посетителей в зоны их расположения. Поэтому снижение их посещаемости оказывает негативное влияние и на товарообороты соседних арендаторов. 
В компании UTG отмечают, что к эпидемии короновируса и вынужденному карантину добавились плохие продажи на протяжении шести осенне-зимних месяцев из-за нетипично теплой для Украины погоды. Это привело к банкротству и ряда сетевых торговых операторов, а также закономерному росту вакантности. «С учетом закрытия магазинов и открытия ряда крупных торговых центров, в Киеве среднерыночный уровень вакантности превысил 14%. А среднерыночный показатель посещаемости к началу июня снизился до 526 человек на 1000 кв. м (на январь 2020-го этот показатель составлял более 700 человек1000 кв. м GLA)», — утверждает Евгения Локтионова.
 
Наталья Кравец из Dragon Capital уточняет, что в среднем падение трафика в украинских ТРЦ находится в пределах 15-30%. В то же время, в начале второго полугодия девелоперы фиксировали постепенное возобновление трафика в ТРЦ. Так, директор департамента торговых площадей Arricano Денис Корнута говорит, что летом 2020-го посещаемость ТРЦ компании была всего на 10% ниже прошлогодних показателей. При этом системные девелоперы стараются наверстать упущенное в более тесном взаимодействии с арендаторами.
 
«Карантин стал своеобразным краш-тестом, который обозначил области для развития как для сети ТРЦ Караван, так и для всей отрасли. Четко обозначилось то, что минимизировать негативный эффект ТРЦ может только в тесном сотрудничестве с арендаторами, через поиск взаимовыгодных решений, причем во всех областях: от коммерции до маркетинговых инициатив. По завершению карантина мы усилили сотрудничество с операторами в сфере маркетинга для привлечения дополнительного трафика, совместно разрабатываем новые форматы, которые позволяют эффективно работать и генерировать поток посетителей, несмотря на существующие ограничения», — говорит Ирина Поварчук.
 
Нет худа без добра
 
Впрочем, несмотря на некоторое падение посещаемости, рынок ритейла пока не демонстрирует драматического падения, уверяет ведущий эксперт Colliers International (Украина) Игорь Заболоцкий. По информации Colliers, опыт предыдущих кризисов дал возможность владельцам ТРЦ сохранить арендаторов в период строгого карантина. И пока не наблюдается массовых закрытий, которые могут повлиять на изменение показателя вакантности на рынке.
 
Более того, по словам Заболоцкого, после снятия суровых ограничительных мер международные ритейлеры, работающие на украинском рынке, фиксируют лучшую динамику продаж (в процентном соотношении период к периоду), чем в большинстве европейских стран, что вселяет оптимизм касательно темпов восстановления рынка.
По словам генерального директора Arricano Анны Чуботиной, в июле в торговых центрах компании, к примеру, в столичном ТРЦ Проспект, продажи обуви выросли на 30%, а спортивной и домашней одежды – на 25% и 24% соответственно по сравнению с июлем прошлого года. А в криворожском ТРЦ Солнечная галерея продажи спортивной одежды увеличились на 29%, категория товаров для красоты и здоровья выросла на 17%, а электроника – на 11%. «Уже в августе наши ТРЦ восстановили докарантинные показатели почти во всех категориях. Магазины одежды и парфюмерии работают на уровне прошлого года, а вот в категории спорт продажи даже выросли», — добавляет Денис Корнута.
 
Как поясняет Наталья Кравец из Dragon Capital, положительная динамика товарооборотов при снижении посещаемости объясняется ростом конверсии. «В условиях карантина потребители стали реже посещать торговые центры, но едут в ТРЦ целенаправленно – не просто прогуляться и выпить кофе, а купить все необходимое», — говорит топ-менеджер Dragon Capital PM, уточняя, что наибольшие темпы роста у fashion-ритейлеров сегмента масс-маркет и операторов спорта. В том числе поэтому компания планирует усилить пул таких арендаторов в своих ТРЦ.
 
Туманные перспективы
 
Что касается дальнейших перспектив рынка, то слишком многое будет зависеть от ситуации с распространением эпидемии коронавируса. По словам Александра Крупки из RDA, объявление второй волны жесткого карантина, которое приведет к остановке торговой деятельности, может спровоцировать «снежный ком» закрытий магазинов. «Запас прочности у ритейлеров существенно уменьшился при первом локдауне, а у кого-то и вовсе исчерпан. Соответственно, очень вероятны закрытия многих магазинов, а то и целых сетей», — предостерегает эксперт.
 
В то же время, отсутствие «второй волны» карантина и дальнейшая положительная динамика продаж, наблюдавшаяся в июле-августе, будет способствовать постепенному восстановлению рынка.
В таком случае, предполагает Крупка, размер арендных ставок может восстановиться уже до конца года. Ведь пока ожидания арендодателей все еще завышены по отношению к ожиданиям арендаторов — ритейлеры еще не готовы платить те же ставки, которые были до карантина.
 
В Colliers прогнозируют, что в таких условиях для обеих сторон более актуальным будет вопрос сокращения операционных расходов. Торговые центры будут больше концентрировать внимание на внедрении энергосберегающих инноваций, а арендаторы, скорее всего рассмотрят сокращение расходов на ремонт своих помещений, а также снижение темпов развития своих сетей.
 
«Учитывая карантинные меры и продолжение распространения COVID-19, а также необходимость поддержки потребителей в режиме онлайн, вполне вероятно увеличение доли розничной онлайн-торговли и активное использование методов повышения лояльности покупателей на всех этапах взаимодействия. Ритейл-операторы, которые до карантина функционировали омниканально, продолжат эффективно работать в онлайн-режиме. Вероятно, по факту окончания действия ограничительных мероприятий, все больше магазинов трансформируются, развивая выдачу заранее заказанного товара (click&collect). Это касается не только магазинов техники, которые активно развивали этот формат, но и fashion, ювелирных операторов, и даже фуд-зоны», — прогнозируют в Colliers.
 
Ссылку на первоисточник смотрите здесь.